Vistoria Da Vizinhança

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Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil Disciplina: Construção Civil 1 Vistoria da vizinhança Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil 1 Disciplina: Construção Civil 1 INTRODUÇÃO: Vistoria Preventiva Laudo de vizinhança apura estado de conservação de imóveis próximos ao canteiro de obras e atua como garantia a reclamações por danos e prejuízos indevidos. Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção 2 Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil Disciplina: Construção Civil 1 Trincas, fissuras, rachaduras, infiltrações São inúmeras as queixas de imóveis vizinhos às obras que podem recair sobre as construtoras. Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil 3 Disciplina: Construção Civil 1 Trincas, fissuras, rachaduras, infiltrações - Mas como determinar se os danos possuem de fato ligação com a obra? - Como ter certeza de que a reparação é justa e devida aos moradores? Meios para isso evidentemente existem - perícias específicas são capazes de descobrir a origem dos estragos Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção 4 Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil Disciplina: Construção Civil 1 No entanto, isso custa caro!!! Laudo de vizinhança Injustificável, quando se dispõe de uma solução preventiva como o laudo de vizinhança. Aplicado aos imóveis que cercam o terreno, o laudo dá segurança às construtoras em situações extremas de embates judiciais; ou, no jargão dos advogados, representa uma "prova testemunhal de constatação inicial". Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil 5 Disciplina: Construção Civil 1 Funciona da seguinte maneira: - Um engenheiro perito visita os locais antes do início da obra e registra o estado de conservação dos imóveis. - No caso de futuras queixas, a empresa tem como saber se o problema já existia ou se foi realmente causado pela construção. Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção 6 Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil Disciplina: Construção Civil 1 Benefícios do Laudo de vizinhança: - O laudo até influencia as pessoas no sentido de saberem quais danos foram apontados (Elas só vão reclamar se realmente a obra impactou). - Efeito psicológico sobre os vizinhos: • Se sentem seguros • Percebem que a empresa responsável • Preocupada com suas atividades e com as influências que pode gerar Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil 7 Disciplina: Construção Civil 1 Benefícios do Laudo de vizinhança: - Caso seja identificado algum problema grave, passível de se agravar com os trabalhos no canteiro, o morador é advertido a corrigi-lo. - Acaba, por conseqüência, e sem custo algum, sendo contemplado com uma avaliação profissional no tocante às condições de seu imóvel. Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção 8 Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil Disciplina: Construção Civil 1 Benefícios do Laudo de vizinhança: Dependendo do problema encontrado, a construtora pode até mudar algum aspecto da obra para não piorar a situação. Exemplo real: num empreendimento composto por dois edifícios, o primeiro foi feito com fundações do tipo Franki, ou bateestacas - e se constatou o elevado índice de impacto na vizinhança atrelado ao modelo. Em virtude disso, para se precaver de conflitos, no segundo prédio optou-se pela hélice contínua - de custo mais elevado, porém com reduzido nível de afetação no entorno. Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil 9 Disciplina: Construção Civil 1 Benefícios do Laudo de vizinhança: Com o documento em mãos, é possível definir a metodologia da obra. Em vez de revisar o projeto para não danificar a vizinhança Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção 10 Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil Disciplina: Construção Civil 1 Qual deve ser a a abrangência da vistoria? No mínimo todos os que fazem divisa com a obra - Quem também indica o raio de ação dos peritos são os responsáveis pelo projeto de fundação, já que essa é uma das etapas mais impactantes ao longo da obra. - Dependendo do tipo de fundação, o profissional sabe a extensão da influência que ela vai ter no subsolo Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil 11 Disciplina: Construção Civil 1 As condições e características dos imóveis é que vão ditar o trabalho no laudo -Se você pega um galpão industrial recém-construído, com 100 m de confrontação, vai fazer a vistoria em 30 minutos - Se for um cortiço ou uma favela, os mesmos 100 m em que se levou 30 minutos vão consumir dois dias de trabalho Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção 12 Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil Disciplina: Construção Civil 1 As condições e características dos imóveis é que vão ditar o trabalho no laudo Acentuada degradação do imóvel - o profissional deve anotar todos os indícios encontrados. Elevado tempo gasto Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil 13 Disciplina: Construção Civil 1 Laudo de vizinhança: É preciso disassociar a vistoria feita no laudo de vizinhança da atividade pericial. Não tem por objetivo apurar causas e responsabilidades de problemas. Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção 14 Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil Disciplina: Construção Civil 1 Laudo de vizinhança: Não entra no mérito do projeto, do processo construtivo ou da qualidade dos materiais Apenas descreve tudo, as características gerais e condições físicas há exceções !!! Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil 15 Disciplina: Construção Civil 1 Laudo de vizinhança: há exceções !!! Quando o problema é muito flagrante Exemplo: um forro na iminência de desabar. • Isso foge um pouco do escopo principal do trabalho • Entra no campo da perícia e da consultoria Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção 16 Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil Disciplina: Construção Civil 1 Problemas ocultos - Pode haver um pilar todo trincado, mas o morador pintou, revestiu, escondeu aquilo, e não podemos detectar. - Obstrução da vistoria pelo morador - Proprietários que agem de má-fé, esperando a chegada das máquinas ao terreno para atribuir à obra estragos que já existiam no imóvel. Felizmente, é minoria!!! Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil 17 Disciplina: Construção Civil 1 A construtora deve estar preparada para lidar com eventuais obstáculos dessa natureza • Recurso judicial - para que autoridades ordenem a vistoria (pode ser o único caminho) • Apenas se a construtora estiver com receio do imóvel (seja por características externas, ou por informações que obteve quanto à sua vulnerabilidade) Caso contrário, costuma-se apenas registrar oficialmente a não autorização da vistoria Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção 18 Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil Disciplina: Construção Civil 1 Checagem vertical (edifício de múltiplos pavimentos) Prédios - trabalhos comumente são feitos por amostragem de unidades. Se são edifícios sem recuo - são verificados os apartamentos que estão na projeção da divisa. É prática comum abordar as fachadas Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil 19 Disciplina: Construção Civil 1 Checagem vertical (edifício de múltiplos pavimentos) O nível de detalhamento nos edifícios é decretado segundo a idade e sinais de conservação e manutenção. É preciso entrar no salão de festas, no quarto do zelador, es, pegar subsolo por subsolo e ir assinalando infiltraçõ infiltrações vazamentos, vazamentos trincas, trincas além de subir à cobertura, conferir algum problema de movimentação térmica." Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção 20 Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil Disciplina: Construção Civil 1 Registro fotográfico O registro dos danos que vão sendo localizados é, além de descrito, confirmado por meio de material fotográfico em abundância. Esse é o segredo do laudo Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil 21 Disciplina: Construção Civil 1 Custo: • O laudo de vizinhança é "insignificante“. • É bem menor que 1% do custo da obra, não impacta no total. • Estima-se que um bom laudo custe entre R$ 2 mil e R$ 4 mil. • Não é um valor caro, diante da economia a qual ele pode resultar. Dados de março de 2007 Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção 22 Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil Disciplina: Construção Civil 1 O ideal é que o laudo seja feito antes da demolição do terreno Esta etapa pode ocasionar problemas aos imóveis vizinhos Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil 23 Disciplina: Construção Civil 1 Rebaixamento do lençol freático – possíveis consequências • Vegetação (árvores de porte) ficam sem água nas suas raízes, pondendo vir a secar. • O terreno em volta poderá sofrer um adensamento (afundamento). Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção 24 Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil Disciplina: Construção Civil 1 Rebaixamento do lençol freático – possíveis consequências Elementos estruturais apoiados diretamente no solo: • Cimentados • Baldrames • Sapatas rasas • e outros como jardins, guarita, churrasqueira, etc. Poderão afundar devido ao ressecamento do terreno. Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil 25 Disciplina: Construção Civil 1 Rebaixamento do lençol freático – possíveis consequências Edificações de pequeno porte apoiadas sobre fundações diretas rasas também poderão sofrer reclaques diferencias com o surgimento de muitas trincas ou mesmo vindo a desmoronar. Bombas para rebaixar o lençol Lençol freático natural Lençol freático rebaixado Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção 26 Universidade Federal do Paraná Departamento de Construção Civil Disciplina: Construção Civil 1 Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo) Prof. Dr. Marcelo Medeiros Grupo de Materiais de Construção 27